Eigenwoninglening

De lening die gebruikt is ter verwerving, ter verbouwing of ter verbetering van de woning die u duurzaam als eigen woning ter beschikking staat, wordt binnen de wet inkomstenbelasting de eigenwoninglening (één woord) genoemd. De rente over deze lenning alsmede de kosten in verband met deze lening (eigenwoningschuld) zijn aftrekbaar van uw inkomen in de belastingbox 1 onder de noemer negatieve inkomsten uit de eigen woning. Andere kosten die u voor uw eigen woning maakte, zoals kosten van onderhoud en verbetering, kunt u niet aftrekken.
Omdat deze regeling fiscaal complex is, volgt hieronder nog het een en ander aan extra informatie.

Verbouwingslening
Als u geld heeft geleend voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning en het geld is nog niet voor de verbouwing gebruikt, dan kunnen de rente over en kosten van de geldlening toch aftrekbaar zijn als kosten van de eigen woning. De lening moet dan zijn aangegaan voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning. Tot 6 maanden na het afsluiten van de lening zijn de rente over en kosten van de lening volledig aftrekbaar. Na 6 maanden is de rente over de lening pas aftrekbaar vanaf het tijdstip waarop de kosten van onderhoud en/of verbouwing zijn betaald. De kosten van de verbouwing mogen ook van een andere rekening zijn betaald. De rente op de lening is aftrekbaar, als u het geld om de kosten te betalen maar steeds beschikbaar had.

Als u de lening tijdens of na de verbouwing aangaat, is het mogelijk dat u (een deel van) de verbouwingskosten al uit eigen middelen heeft betaald. De rente over en kosten van een verbouwingslening die u binnen 6 maanden na de aanvang van de verbouwing aangaat zijn, tot het bedrag van de in die periode gedane verbouwingskosten, ook aftrekbaar als kosten van de eigen woning.

Tweejaarsregeling voor verbouwingsdepot
Als uw lening op een aparte rekening staat die speciaal voor het onderhoud en/of de verbouwing is geopend (verbouwingsdepot), dan mag u de rente over en kosten van het verbouwingsdepot gedurende maximaal 2 jaar na het aangaan van de lening volledig als aftrekbare kosten van de eigen woning aanmerken. Dit geldt alleen zolang het depot wordt aangehouden voor onderhoud en/of verbouwing. U moet de betaalde rente en kosten verminderen met de ontvangen rente over het in depot gehouden saldo. Als het onderhoud en/of de verbouwing eerder eindigt, dan is de rente over het restant van het depot niet meer aftrekbaar. Het restant moet u aangeven in box 3. Alleen de rente over het deel van de lening dat is gebruikt voor het onderhoud en/of de verbouwing is dan nog aftrekbaar.

Renteaftrek maximaal 30 jaar
De rente mag u maximaal 30 jaar aftrekken. Dit is de meest voorkomende looptijd van een hypotheek. Als u de lening heeft afgesloten vóór 1 januari 2001, gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.

Aftrekbare rente over en kosten van geldleningen zijn:

• rente over en kosten van de eigenwoningschuld voor uw eigen woning. Als u rente heeft ontvangen op een bouwdepot, dan moet u die rente aftrekken van de betaalde rente;
• notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte;
• bouwrente die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten;
• afsluitprovisie. Hiervoor geldt: u mag niet meer dan 1,5% van de schuld en maximaal € 3.630 aftrekken. Als u meer afsluitprovisie betaalde, dan kunt u van het meerdere het deel dat betrekking heeft op het betreffende fiscale jaar in dat jaar aftrekken. Het overgebleven deel kunt u vanaf het jaar daarop volgend tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken;
• taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening);
• bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie;
• rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming;
• rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, verbouwing of onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld notariskosten;
• betaalde boeterente;
• rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van uw woning, bijvoorbeeld voor afsluitprovisie.

Niet aftrekbare rente en kosten zijn bijvoorbeeld:

• aflossing van de eigenwoningschuld;
• bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie;
• overdrachtsbelasting en omzetbelasting;
• notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
• bouwrente die betrekking heeft op de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten;
• kosten van onderhoud en verbetering. Voor een rijksmonumentenpand kunt u onder voorwaarden een aftrek krijgen;
• rente van leningen voor de eigen woning, afgesloten tussen fiscale partners of huisgenoten onderling;
• rente van leningen die u bent aangegaan voor een woning die u van uw fiscale partner of huisgenoot heeft gekocht. Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning;
• rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente over en kosten van geldleningen te betalen. Bijvoorbeeld een lening om de boeterente of bouwrente te betalen. Rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare oversluitkosten te betalen, mag u wel aftrekken.

Hypotheekschuld op uw woning bestond al op 31 december 1995
Als de hypotheekschuld op uw woning al bestond op 31 december 1995, mag u de rente van deze hypotheekschuld aftrekken. Dit geldt ook als u de lening niet heeft gebruikt voor het kopen van de woning of voor de verbetering of het onderhoud van de woning. Voorwaarde is dat in het betreffende fiscale jaar de hypotheekschuld nog op dezelfde woning rustte en dat de woning nog steeds uw eigen woning was.